HIPOTEKA: KLJUČNE STVARI KOJE MORAŠ ZNATI PRE KUPOVINE NEKRETNINE

Kupovina nekretnine je značajan korak u životu. Pre nego što se upustite u ovu avanturu, važno je da se upoznate sa hipotekarnim kreditima. Ovo su osnovne informacije koje bi trebalo da imate pre nego što se odlučite na ovaj korak.

Šta je Hipoteka?

Hipoteka je zajam koji dobijate od banke ili finansijske institucije kako biste kupili nekretninu. Ova vrsta kredita obezbeđena je vašom imovinom, često samom nekretninom koju nameravate da kupite. Banka vam pozajmljuje novac pod uslovom da će vaša nekretnina biti zalog.

U zakonskom smislu Hipoteka je založno pravo na nepokretnosti, koje ovlašćuje poverioca da, ako dužnik ne isplati dug o dospelosti zahteva naplatu potraživanja obezbeđenog hipotekom vrednosti nepokretnosti, pre običnih poverilaca i pre docnijih hipotekarnih poverilaca, bez obzira u čijoj svojini se nepokretnost nalazi.

Šta je predmet hipoteke? 

Predmet hipoteke može da bude:

1. nepokretna stvar (pravo svojine na zemljištu, građevinskom objektu i sl.);
2. deo nepokretne stvari, u skladu sa odlukom o deobi;
3. susvojinski udeo u nepokretnoj stvari;
4. poseban deo zgrade na kome postoji pravo svojine, odnosno drugo pravo koje sadrži pravo raspolaganja (stan, poslovne prostorije, garaža, garažno mesto i dr.);
5. pravo na zemljištu koje sadrži ovlašćenje slobodnog pravnog raspolaganja, a naročito pravo građenja, pravo preče gradnje, ili raspolaganja u državnoj, odnosno društvenoj svojini;
6. objekat u izgradnji, kao i poseban deo objekta u izgradnji (stan, poslovne prostorije, garaža, i dr.), bez obzira da li je već izgrađen, pod uslovom da je izdato pravnosnažno odobrenje za gradnju u skladu sa zakonom kojim se uređuje izgradnja objekata.

Radi obezbeđenja jednog potraživanja, hipoteka može da optereti više nepokretnosti, bez obzira da li pripadaju istom ili različitim vlasnicima.

U slučaju da hipoteka optereti više nepokretnosti poverilac može potraživanje da naplati po svom savesnom izboru iz vrednosti jedne ili više nepokretnosti.

Vrste hipotekarnih kredita

Postoje različite vrste hipotekarnih kredita: fiksni, promenljivi ili kombinovani. Fiksni kamatni krediti zadržavaju istu kamatnu stopu tokom cele otplate. Sa druge strane, promenljivi kamatni krediti imaju kamatnu stopu koja može varirati tokom perioda otplate, obično zasnovanu na referentnoj kamatnoj stopi kao što je EURIBOR. Kombinovani krediti kombinuju karakteristike oba tipa.

Primer hipotekarnog kredita koji nudi banka:

Kamatna stopa: (Mogućnost izbora)

• Fiksna: od 6.49%
• Varijabilna: od 3.99% + 6M Euribor1

Kombinovana sa mogućnošću izbora između dve:

• prve tri godine kamata je fiksna i iznosi 5.49%, dok je za preostali period trajanja kredita varijabilna i iznosi 2.99% + 6M Euribor1; 
• prvih pet godina kamata je fiksna i iznosi 5.99%, dok za preostali period trajanja kredita varijabilna i iznosi 2.99% + 6M Euribor; (Korekcija Euribor-a se vrši 2 puta godišnje (1. janura i 1. jula).

Rok otplate do 240 meseci

Namena

Stan u  izgradnji, dogradnja, rekonstrukcija ili opremanje. Uz to, možete da refinansirate sve svoje kredite i objedinite ih u jednu ratu.

Uslov

Da je klijent u radnom odnosu u trenutku podnošenja prijave i prenos primanja na račun u Banci.

Mogućnost sudužništva ili solidarnog jemca (po potrebi).

Naknada za prevremenu otplatu U skladu sa Zakonom o potrošačkim kreditima.

Troškovi

Naknada za obradu kreditnog zahteva: do 0%

Menica: 100 dinara

Naknada za RKB obrazac: 350 dinara

Banka zadržava pravo da ne odobri kredit ili zatraži dodatna obezbeđenja u skladu sa kreditnom istorijom klijenta  i procenom boniteta.

Hipoteka, kao ključni deo procesa dobijanja kredita, može biti kompleksna. Evo jednostavnog primera kako funkcioniše:

Zamislite da želite kredit od 100.000 evra. Banka će zatražiti da stavite vašu imovinu pod hipoteku. Obično, vrednost hipoteke treba da bude minimalno 1.2 – 1.5 puta veća od iznosa kredita. Recimo da je vaša kuća vredna 150.000 evra i odlučite da je stavite pod hipoteku.

Pretpostavimo da ste već vratili 80.000 evra kredita, ali više ne možete plaćati mesečne rate. Nakon nekog vremena, banka pokreće proceduru za hipotekarnu prodaju. Kuća se prodaje po umanjenoj ceni, često za 25% manje vrednosti (ili 35% manje na drugoj aukciji), što bi iznosilo 112.500 evra. Banka namiruje preostali dug i troškove, a vi dobijate preostali iznos novca.

Ovaj primer ilustruje kako hipoteka funkcioniše u slučaju neplaćanja kredita, gde se imovina koristi kao garancija za vraćanje duga.

Proces odobrenja hipotekarnog kredita

Da biste dobili hipotekarni kredit, potrebno je da podnesete zahtev banci. Banka će analizirati vaš finansijski položaj, kreditni istorijat, prihode i druge faktore kako bi utvrdila vašu sposobnost za vraćanje kredita.

Prema Kreditnim pravilima, garantna vrednost hipoteke mora da bude dovoljna da pokrije 100% iznosa kredita. Procenu vrednosti nekretnina daje ovlašćeni sudski procenitelj sa kojim banka sarađuje. Hipoteka se upisuje u registar nepokretnosti gde je konkretna nekretnina evidentirana na bazi založne izjave vlasnika nekretnine i zahteva vlasnika nekretnine i/ili banke da se izvrši upis hipoteke, nakon čega nadležni registar (katastar, opštinski sud) donosi rešenje o upisu hipoteke

Prednosti i Rizici

Hipotekarni kredit može biti koristan za sticanje imovine i ostvarenje snova o vlastitom domu. Ipak, neizmerna pažnja treba da se posveti i rizicima koji dolaze sa ovom vrstom zaduživanja. Visina kamatnih stopa, troškovi obrade kredita, mogući gubici imovine u slučaju neplaćanja su neke od stvari o kojima treba voditi računa.

Hipoteka može biti snažan alat za sticanje nekretnine, ali je bitno da se pravilno istraži pre potpisivanja ugovora. Razgovarajte sa finansijskim savetnikom, istražite različite opcije i budite sigurni da ste svesni svih aspekata hipotekarnog kredita pre nego što se obavežete. Ulaganje vremena u razumevanje ovog finansijskog instrumenta može biti ključno za uspešnu kupovinu nekretnine.

Najčešća pitanja oko hipotekarnih kredita:

• Da li će banka odobriti kredit sa hipotekom za stan u izgradnji? 

Istina je da ne važe iste procedure kada želite da kupite postojeću nekretninu i onu koja je tek u fazi izgradnje. Međutim, ako ne želite da čekate i pred vama je ponuda koja se ne propušta, a stan o kojem maštate je u fazi izgradnje, na svu sreću postoji način da vam kredit sa hipotekom bude odobren. Kod ovakvih slučajeva banka najčešće dobija garancije (zemljište na kojem se gradi objekat, menice i sl.), od investitora da će objekat biti izgrađen, kao sredstvo obezbeđenja. Tek nakon što je objekat izgrađen, stan se može upisati u registar nepokretnosti, a zatim se i hipoteka upisuje na stan.

• Da li mogu da izdajem ili prodam stan koji je pod hipotekom? 

Ako ste ljubitelj filozofije „zašto komplikovano kad može jednostavno“, imamo lepe vesti. Ukoliko nekada poželite da stan koji ste kupili uz pomoć kredita sa hipotekom date u zakup na kraće ili duže vreme – može. U slučaju da nakon nekog vremena poželite da prodate taj isti stan – takođe može.

U slučaju da vas brine da li ćete morati da se odreknete putovanja, budućih kupovina ili hobija koji vas ispunjavaju, možete da odahnete (mada su, ruku na srce, saveti za dodatnu uštedu uvek dobrodošli). Bez obzira na to da li otplaćujete kredit sa hipotekom ili bez hipoteke, odnosno da li uopšte otplaćujete bilo kakav kredit, stvari će biti pod kontrolom sve dok vodite računa o ličnim finansijama i ne uzimate ih zdravo za gotovo.

• Da li neko uopšte želi da kupi stan koji je opterećen hipotekom? 

Ovo nije tako redak scenario kao što se na prvi pogled možda čini. Iz ugla onoga ko razmišlja o kupovini nekretnine, verovatno nije i najpoželjniji. Ako pođete od sebe i zamislite se u ulozi kupca, jasno vam je zašto.

Niko ne želi dodatno opterećenje, zato i za ovu situaciju postoje dva moguća rešenja koja mogu dovesti do ne odustajanja od kupovine nekretnine opterećene hipotekom.

Prvi je taj da vi kao prodavac nekretnine opterećene hipotekom izmirite dug prema banci u potpunosti. Ako sa zainteresovanim kupcem potpišete predugovor o prodaji nepokretnosti i dobijete kaparu, potraživanje prema banci upravo možete isplatiti uz pomoć kapare. Na taj način hipoteka će biti izbrisana do momenta zaključenja ugovora o prodaji, u šta će i zainteresovani kupac imati uvid zahvaljujući dostavljenom listu nepokretnosti.

Druga solucija je da zainteresovani kupac direktno banci isplati deo ugovorene prodajne cene u visini preostalog potraživanja banke. Vi kao prodavac nekretnine od banke treba da zatražite potvrdu o stanju duga kako biste znali koliko je ukupno potraživanje banke, a zatim i pismo o namerama. Pismo o namerama je, najjednostavnije rečeno, dokument kojim banka garantuje da će po izmirenju ukupnog duga dozvoliti brisanje hipoteke.

Sada, kada ste se uverili da nema razloga za brigu, znate šta vam je činiti. Ako vam još samo malo fali do tako velikog koraka, posetite nas ili kontaktirajte  sa nekim od naših agenata . Tu smo da vašim snovima damo krila, a vi da se uverite da je ovo samo još jedan od izazova koje ćete savladati i time unaprediti kvalitet svog života.